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朱漢崙╱台北報導

2018年3月11日 上午5:50
 

為了避免建商在建案完工後,透過人頭戶貸款來「撐」現金流,行庫近來在承作房貸業務時已高度警戒,並透過三大指標來清查是否有「人頭戶」問題,其中,倘若多名借款戶的還款來源為同一帳戶,將會被盯上。此外,借款人財力是否與房價不相稱,以及同一人在同一建案分別購置多個物件,也被視為重要指標。
 

上述問題不僅台銀、土銀、合庫等三大房貸指標行庫提高警戒,據悉,金管會也高度重視此一問題,在進行金檢時已將上述議題入列重點檢查項目,以避免銀行警覺性不夠,導致系統風險擴大。
 

行庫主管舉例,像是所得年收入僅50萬,但卻購置總價超過2,000萬、甚至3,000萬的房屋,明顯與其財力不對等;此外,通常在同一建案若購置隔鄰的2戶,尚可解釋為是「兩戶打通變一大房」的需求,但倘若同一人在不同樓層零散購入多戶,就會引來銀行高度懷疑,是否為建商找公司員工充當人頭戶,來向銀行借款套資金出來。
 

不具名的大型行庫高層指出,銀行之所以對新建案房貸嚴防人頭戶,追根究柢其實是目前房市並不好,且3年前開價在「最高點」的預售屋,現在已到完工交屋階段,讓銀行相當頭痛的是,現在實際鑑價的價格,與當初「買賣成交價」不少存在1成5至2成的落差,在房貸成數拿捏恐有風險控管爭議外;另一個問題即在於建商面臨銷售不佳,卻不思考對消費者「讓利」求售,反而透過人頭戶「灌水」,一方面美化銷售率,另一方面透過「人頭房貸」從銀行拿到資金因應現金流需求,變相「撐住」房價。
 

主掌房貸以及土建融業務多年的行庫主管指出,就市場實務來看,向銀行進行土建融貸款的建商,若以銀行給予7至8成土建融,以及後續整批分戶房貸最高8成來看,「建案完工後的銷售率至少要達到60%,才能清償向銀行的土建融貸款。」
 

但去年房屋移轉棟數26萬,雖然較前年有起色,但距離高峰時期40幾萬棟仍有相當距離,房市景氣仍欠佳,行庫主管指出,現在平均銷售率只有30%、距6成損益兩平點還差一半,但不少建商又不願降價,所以才動腦筋到人頭戶房貸。銀行最希望建商透過向消費者「讓利」來增加銷售量作為還款來源,而不是繼續透過銀行借錢來「撐」價。
 

此外,銀行指出若建商透過人頭戶借款,銀行對同一關係人的放款實際上已擴大卻不自知,其實相當危險。也因此,不論大型行庫或金管會,對3年前高價預售屋如今陸續辦理房貸交屋之際,都對「人頭戶房貸」問題嚴加盤查。
 

資料來源:https://ppt.cc/fVuIfx
 

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